Este artículo ha sido elaborado con fines informativos. La información aquí contenida no constituye asesoría legal. Para orientación específica sobre su caso, le recomendamos agendar una consulta con nuestro equipo.
Es una situación más frecuente de lo que muchos creen: una familia colombiana ahorra durante años, compra el apartamento que siempre soñó y, meses o incluso años después, recibe una notificación judicial que le informa que su inmueble está siendo objeto de un proceso de extinción de dominio.
¿Cómo es posible? ¿No se supone que compraron de buena fe? ¿No pagaron un precio justo y escrituraron ante notaría?
La realidad es que la extinción de dominio en Colombia no siempre afecta a quienes cometieron actos ilícitos. En muchos casos, las personas que resultan involucradas son terceros que adquirieron bienes sin saber — ni tener forma de saber — que estos tenían un origen o una destinación contraria a la ley.
La trampa invisible: bienes con historial oculto
Cuando usted compra un inmueble en Colombia, el estudio de títulos que realiza la notaría y el certificado de tradición y libertad le muestran el historial jurídico del bien. Pero lo que no le muestran es si los recursos con los que el vendedor — o un propietario anterior — adquirió ese bien tienen un origen lícito o no.
La Fiscalía General de la Nación puede iniciar una investigación sobre cualquier bien cuyo origen o destinación considere vinculado a actividades ilícitas. Y la acción de extinción de dominio es imprescriptible: no importa si el bien cambió de manos tres, cinco o diez veces. Si el Estado demuestra que en algún punto de la cadena hubo ilicitud, la extinción puede proceder.
¿Qué significa ser “tercero de buena fe exento de culpa”?
La Ley 1708 de 2014 protege al tercero de buena fe exento de culpa, es decir, a quien:
- Adquirió el bien de forma legítima
- Pagó un precio justo de mercado
- Actuó con la diligencia debida al momento de la compra
- No conocía ni tenía forma razonable de conocer el origen ilícito del bien
Pero aquí viene el punto clave: la carga de demostrar todo lo anterior recae sobre usted. No es la Fiscalía quien debe probar que usted sabía, sino usted quien debe demostrar que no sabía y que actuó con diligencia.
Tres acciones que puede tomar hoy para protegerse
Desde nuestra experiencia representando a cientos de personas en esta situación, recomendamos:
- Antes de comprar cualquier inmueble, solicite un estudio de títulos completo que vaya más allá de los últimos 10 años. Investigue la cadena de tradición completa.
- Conserve absolutamente toda la documentación de la compra: escritura, recibos de pago, extractos bancarios que muestren el origen de sus recursos, correos electrónicos con el vendedor, avalúo comercial.
- Si recibe cualquier notificación judicial relacionada con su inmueble, busque asesoría especializada de inmediato. Los términos procesales son cortos y las consecuencias de no actuar a tiempo son irreversibles.
La diferencia entre perder su patrimonio y protegerlo
En nuestra experiencia, la diferencia entre quienes logran proteger sus bienes y quienes los pierden casi nunca radica en si tenían razón o no. La diferencia la marca la oportunidad de la defensa y la calidad de la estrategia legal.
Un tercero de buena fe que actúa a tiempo, documenta adecuadamente su situación y cuenta con representación especializada tiene herramientas reales para proteger su patrimonio. Quien espera o se defiende sin conocimiento técnico suficiente enfrenta un riesgo significativamente mayor.
Si usted se encuentra en esta situación o quiere evaluar su nivel de exposición patrimonial, lo más prudente es consultar con un especialista antes de que un proceso avance.
Requiere orientación sobre su caso
El abogado Diego Castrillón y su equipo especializado en extinción de dominio pueden ayudarle. Agende una consulta confidencial.